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전자입찰일 경우 입찰서를 별도 제출 안한 경우 이 투찰을 유효한 투찰로 보아야 하는건가요?
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주택관리업자 및 사업자선정지침[국토교통부 고시 제2018-614호]
제8조(입찰서 제출) 1항에따르면 전자입찰방식의 경우에는 별지 제1호서식의 입찰서는 전자적인
방법으로 입력하고, 그 밖의 입찰서의 구비서류와 제19조와 제27조에 따른 서류는 시스템에 서류를
등록하는 방법으로 제출하여야 한다고 규정하고 있습니다.
[답변]
따라서, 전자입찰의 경우에는 별도의 입찰서를 제출하지 않았더라도 전자입찰을 통한
금액을 입찰서라고 인정하는게 맞다고 판단됩니다.
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[입찰공고관련] 청소용역과 실내소독용역을 일괄발주 가능한지요?
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「공동주택관리법」제25조에 따라 관리비등을 집행하는 사업자의 선정은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 선정하여야 하고, 지침 제26조(참가자격의 제한)제1항제1호에 따르면 각종 공사 및 용역 등의 사업자는 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 자격요건을 갖추지 아니한 경우 입찰에 참가할 수 없다고 규정하고 있습니다.
- 따라서, 공동주택의 청소용역과 각 세대별 실내소독은 해당 법령에 따라 각각의 면허 및 등록을 필요로 할 것으로 판단되므로, 개별 업종에 따라 각각의 사업자를 선정하여야 할 것으로 사료됩니다.
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[낙찰관련] 입찰가격이 너무 높다는 것이 유찰사유가 되나요?
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아파트에서 임의로 예정가격을 정해둔 것으로 보입니다.
예정가격을 정하고 이를 낙찰의 기준으로 삼는 것은 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 적합하지 않습니다.
따라서 예정가격 자체가 지침에 적합하지 않은 것이므로 예정가격이 낙찰의 기준이 될 수 없으며 예정가격에 맞지 않는 입찰가격이 입찰무효, 유찰의 사유도 될 수 없습니다.
다만 입찰가격의 상한과 관련해 동 지침 제 16조 제2항에서는 '관리주체는 제 1항에 따른 입찰공고 시 건축사 또는 기술사 등 관계전문가의 확인을 받아 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다.'라고 정하고 있습니다.
또 각종 공사 및 용역 사업자 선정 시 필요하다면 전문가의 확인을 받아 입찰가격의 상한을 공고할 수 있으며 입찰가격의 상한을 공고한 경우 공고한 상한가를 초과하는 입찰은 무효로 처리할 수 있음을 알려드립니다.
<국토부 주택건설공급과>
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[입찰공고관련] 입찰공고 시기를 정함에 있어 날짜 산정 방법은?
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주택관리업자 및 사업자선정지침 제15조(입찰공고 시기)에서 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 하며, 긴급 입찰이나 재공고 입찰의 경우에는 5일전에 공고할 수 있다고 규정하고 있습니다.
입찰서 제출 마감일이 6월 20일이라면 입찰공고일은 최소한 6월 10일 이어야 하는지, 6월 9일 이어야 하는지?
[ 답 변 ]
민법 제157조는 "기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다."고 규정합니다.
따라서, 입찰서 제출 마감일이 6월 20일이라면, 마감일 전일인 6월 19일 24:00를 기산점으로 하여 초일인 6월 19일을 산입하고 10일을 역산한 날인 12월 10일 00:00에 기간이 만료됩니다. 따라서 6월 9일 24:00 전까지는 입찰공고를 하여야 하는 것으로 판단됩니다.
마찬가지로 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에도 6월 19일을 산입하고 5일을 역산하여 6월 14일 24:00 전까지는 입찰공고를 하여야 할 것입니다.
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[입찰공고관련] 경비 및 청소업체에 대한 공고를 내고싶은데 한꺼번에 공고를 내도 되나요?
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주택법령과 주택관리업자 및 사업자 선정지침에는 각각의 용역을 분리하여 발주하여야 한다고 명시하고 있지 않습니다. 따라서 분리 및 일괄발주에 대한 판단은 해당 공동주택에서 자체적으로 결정하여야 할 사항으로 사료됩니다.
다만, 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 경쟁입찰이라면 동 지침 제19조에서 정하는 입찰 참가자격의 제한사항을 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없는 것입니다. 따라서 경비와 청소를 일괄발주 하면서 업체를 각각 선정한다든지, 또는 “해당 법령에 따른 관련 면허 및 등록 등을 모두 가진 하나의 업체가 입찰에 참가(경비+청소 관련 면허 및 등록 등을 보유한 업체)”하는 경우와 “해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 가진 각각의 업체가 연합하여 입찰에 참가(경비업체+청소업체 연합)”하는 경우를 모두 허용한다면 이는 동 지침에 적합할 것이나, “해당 법령에 따른 관련 면허 및 등록 등을 모두 가진 하나의 업체가 입찰에 참가(경비+청소 관련 면허 및 등록 등을 보유한 업체)”하는 경우만 참가자격으로 제시한다면 이는 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 각각 마친 업체의 입찰 참가를 제한하는 것이 되어 동 지침에 적합하지 않은 것이니 업무에 참고하시기 바랍니다.
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[입찰보증금 관련] 계약금액이란 계약기간 중 총금액을 말하는지 아니면 1년간 총금액을 말하는 것인지요?
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Q)
주택관리업자 및 사업자 선정지침 제31조 제4항 단서부분에 계약금액이 300만원 이하인 경우 입찰보증금 및 계약보증금 납부를 면제할 수 있다라고 규정하고 있습니다.
여기서 계약금액이란 계약기간 중 총금액을 말하는지 아니면 1년간 총금액을 말하는 것인지요?
예) 용역계약에서 계약기간 2년에 월 20만원인 경우 계약보증금을 받아야 하는지요? (1년 240만원, 계약기간 2년 총 금액 480만원)
A)
"주택관리업자 및 사업자 선정지침" 제28조제2항은 '용역 사업자 선정의 경우 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월 수를 곱하여 산정한 금액으로 한다'고 명시하고 있고, 제29조제2항에 따라 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 합니다.
따라서, 질의 예)의 경우에는 480만원으로 산정되어 면제대상이 되지 않습니다.
(전자민원 '17.10.31)
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[적격심사 심사원 자격] 적격심사와 관련하여 적격심사원은 누가 되며, 입주자대표회장이 심사위원수를 조정할 수 있나요?
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공동주택관리법 제7조제1항에 따라 해당 공동주택을 위탁관리하는 경우 주택관리업자는 입주자대표회의가 선정하여야 합니다.
아울러 질의와 같이 적격심사제로 주택관리업자를 선정하는 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제13조제1항제1호에 따라 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있음)이 평가주체가 되며, 동 조제2항에 따라 평가주체 중 3인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정 합니다.
아울러 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표 7]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원 전원에게 적격심사와 관련된 일정 등이 공지되는 것이 타당하며, 평가위원 구성 자체를 입주자대표회의 일부 인원으로 한정하거나 적격심사와 관련된 일정 등을 입주자대표회의 일부 인원에게만 공지하는 것은 타당하지 않습니다.
다만, 입주자대표회의 구성원 전원에게 일정 등이 공지되었음에도 일부 인원만 적격심사제에 참여한 경우에는 상기와 같이 평가주체가 3인 이상인 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정하는 점 참고하시기 바랍니다.
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[낙찰관련] 입찰금액을 기준으로 입찰을 유찰 시킬 수 있나요?
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Q)
제기 근무하는 아파트에서 승강기 거울, 게시판 등의 광고업체를 관리하는 일명 시설물광고업체 선정을 위해 전자입찰공고(최고가 제시업체 선정, 2년계약)를 내고 4개회사가 응찰하여 평가위원 입회하에 개찰을 하여 A회사가 최고가 제시업체로 낙찰되었습니다. 그러나, 당 아파트 평가위원들이 직전 계약금액과 비교한 바, 입찰금액이 180만원이 적게 들어왔습니다.
이 경우 주민들을 위하여 당 입찰을 유찰시키고 A회사와 계약을 안하고 재공고를 내어 업체를 다시 선정할 수 있는지 답변 부탁드립니다.
A)
공동주택관리법령에서는 입찰결과에 따른 낙찰자와 반드시 계약체결을 하도록 규정하고 있지 않습니다만, 하자 없이 입찰이 진행되어 낙찰자가 선정되었음에도 발주자가 정당한 사유 없이 계약을 체결하지 않을 경우 민법상의 손해배상책임이 발생할 수 있으니 참고하시기 바라며, 해당 책임을 감수하더라도 다시 입찰을 하려는 경우 해당 입찰은 재공고가 아니라 새로운 입찰에 해당됨을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.
참고로, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제6조제1항에 따라 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같습니다. 또한 같은 조 제2항에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 합니다.
또한 낙찰의 기준은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제7조제1항 각 호에서 정하고 있는 방법에 따라야 하는 것이므로, 예정가격을 정하고 이를 낙찰의 기준으로 삼는 것은 동 지침에 적합하지 않습니다. 즉, 예정가격 자체가 지침에 적합하지 않은 것이므로 예정가격이 낙찰의 기준이 될 수 없으며, 예정가격에 맞지 않는 입찰가격이 입찰무효, 유찰의 사유도 될 수 없음을 알려드립니다.
따라서 질의와 같이 입찰결과 낙찰자의 입찰가액이 직전 계약금액과 다르다는 사유로 해당 입찰을 무효로 할 수 없을 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.
(2017. 4. 11 전자민원)
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[낙찰관련] 계약업체 선정 후에 계약체결을 할 수 없는 경우
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민원내용
Q)
당 아파트에서는 12년된 노후 건축물로서 아파트 내벽 도장공사, 지하주차장수선공사, 옥상방수공사 등을 하기 위하여 장기수선충당금을 사용승인받은 후 k-apt를 이용하여 최저가 입찰공고를 하고 최저가 낙찰자가 선정되었습니다.
그러나 최저낙찰자로 선정된 건설업체가 입찰시 제출한 내역서 금액 집계과정에서 오류가 발생하여 최저가를 잘 못 계산하여 입찰한것으로 계약을 불응하고 무효를 주장하고 있습니다.
차순위자와 계약을 하여야 하는지, 재입찰을 진행하여야 하는지?
A)
1. 발주처의 서류검토 미비로 부적격 업체에 낙찰통보를 한 경우에는 차순위 업체와 계약을 체결할 수 없음
주택관리업자 및 사업자 선정지침 제6조에 따라, 입찰의 무효에 해당하지 않는 유효한 입찰의 수를 헤아려 입찰의 성립 여부를 판단한 후에, 유효한 입찰 가운데 낙찰자를 선정하는 것이 지침에 적합합니다. 낙찰자 선정 후 낙찰자가 입찰의 무효에 해당하는 것을 알게 되었다면, 발주처에서 사전에 입찰의 성립 여부를 제대로 판단하지 않은 것이 됩니다. 즉 입찰서 등에 하자가 있었다면 그 하자의 내용이 동 지침에서 정하고 있는 무효사유에 해당하는지 여부를 낙찰 전에 검토하였어야 하나, 이러한 검토가 제대로 이루어지지 않고 낙찰통보가 되었다면 해당 입찰의 성립 여부를 신뢰할 수 없게 됩니다. 따라서 발주처의 서류검토 미비로 이미 부적격 업체를 낙찰자로 선정하여 낙찰 통보를 한 경우에는 차순위 업체와 계약을 체결할 수 없으며 다시 입찰공고를 하여 하자 없이 입찰과정을 진행한 후 적격한 업체를 선정하여야 합니다.
2. 발주처의 귀책사유 없이 낙찰자로 선정된 사업자가 계약을 포기한 경우에는, "입찰의 성립"여부에 따라 차순위 업체와 계약을 체결할 수 있음.
"주택관리업자 및 사업자선정지침 제29조제3항에서 "관리주체는 낙찰자로 선정된 사업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 낙찰을 무효로 할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 따라서 상기 규정에 따라 발주처의 귀책사유 없이 낙찰자로 선정된 사업자가 계약체결을 포기하는 경우에는 해당 낙찰이 무효가 되는 것이므로, 계약을 포기한 업체를 제외한 나머지 응찰업체를 대상으로 유효한 입찰의 수를 헤아렸을 때 입찰이 성립"하였다면 공고된 낙찰방법에 따라 낙찰자를 선정할 수 있는 것입니다.
('17.06.14 전자민원)
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[수의계약] 공고 건이 2회 유찰된 후 단독 응찰자에게 수의계약 우선권을 부여해도 되나요?
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2 제7호에 따라 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에 수의계약으로 계약할 수 있다고 규정하고 있으며, 2회 유찰의 경우 입찰방법(경쟁입찰 또는 수의계약)의 결정과 수의계약으로 계약체결 시 계약 대상 업체의 선정은 발주처에서 결정할 사항입니다.
<국토부 주택건설공급과-2017. 2.>
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[수의계약]
경쟁입찰 2회 이상 유찰되어 수의계약으로 진행할 경우 2인 이상의 견적서를 받아야하나요?
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"주택관리업자 및 사업자 선정지침" [별표 2] 제 7호에서는 "일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우"는 수의계약의 대상임을 명시하고 있습니다. 다만 이 경우에는 계약대상물, 계약기간, 계약조건 등 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없습니다.
또한 동 지침 [별표 2] 제 6호는 "공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세를 제외한 금액) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우"를 수의계약 대상으로 규정하고 있으며, 동 지침 [별표 2] 제 9호는 " 계약기간이 만료되는 기존사업자의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결한 경우"를 수의계약 대상으로 규정하고 있습니다.
사업자선정지침 [별표 2] 제 6호와 제7호, 제9호는 각각 별개의 수의계약 사유로서 중복하여 적용되는 것은 아닙니다.
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[입찰 무효 관련/적격심사 시] 신용평가확인서와 실적증명서 미제출 시 입찰의 무효에 해당하나요?
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‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 따른 각종 사업자 경쟁입찰의 경우 위 지침 제26조에서 정하는 입찰 참가자격의 제한사항을 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없으므로, 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마친 업체임에도 불구하고 ‘신용평가확인서와 실적증명서의 제출’로 참가자격을 제한하는 것은 지침에 적합하지 않다.
아울러, 신용평가확인서와 실적증명서는 적격심사 시 평가항목의 제출서류에 해당하고, 미제출 시 평가배점에 영향(‘0점’ 처리)을 주는 서류임을 알린다
<전자민원, 주택건설공급과. 2017. 6. 13.>.
<국토교통부 제공>
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[입찰가격 상한가 관련] 잡수입을 취득하는 사업자 선정의 경우 입찰가격의 하한을 공고할 수 있나요?
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ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 제3장의 제24조 5항에 따라 잡수입 업체 입찰공고시 3개이상의 견적서등을 검토 후 입찰가격의 상한를 정할 수 있습니다. 하지만 상한이 아닌 하한을 정하여 , 잡수입 취득의 경우라 할지라도 입찰가격의 하한은 공고할 수 없습니다.
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[제한경쟁입찰]
“순정부품공급확인서”로 입찰참가자격을 제한할 수 있나요?
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주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 경쟁입찰이라면 동 지침 제26조에서 정하는 입찰 참가자격의 제한사항을 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없는 것입니다. 따라서 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마친 업체임에도 불구하고 ‘순정부품공급확인서’로 참가자격을 제한하는 것은 동 지침에 적합하지 않습니다. 아울러 당해 입찰이 제한경쟁입찰이라고 하더라도 제한경쟁입찰의 제한조건은 “계약의 목적에 따른” ‘사업실적, 기술능력, 자본금’이므로 순정부품공급확인서는 제한경쟁입찰의 제한조건에도 해당하지 않는 것이니 업무에 참고하시기 바랍니다.
<참고하세요!>
ㅇ 제한경쟁입찰 시 “순정부품공급확인서”로 입찰참가자격을 제한하는 것은 지침에 위반됩니다.
ㅇ 순정부품공급확인서를 제출서류로 명시하는 것은 실질적인 입찰참가자격 제한에 해당되어 지침에 적합하지 않습니다.
* 본 내용은 국토교통부 홈페이지에서 제공하는 내용입니다. 보다 자세한 내용은 국토교통부 홈페이지 민원신청으로 가시면 확인하실 수 있습니다.